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[돌아보는 2024년 경제계] 시장 침체 지속…내년 개선 기대

올해 부동산 시장은 업계와 셀러·바이어 모두 혼동의 시간이었다. 모기지 금리는 여전히 높고 주택가격이 고공 행진하면서 매물 부족, 뒤채(ADU) 건축 급증이 뚜렷했다. 전국부동산중개인협회(NAR) 소송 합의에 따라 셀러와 바이어가 수수료 합의를 하는 등 부동산 업계는 큰 변화를 맞이했다. 도널드 트럼프 당선인이 내놓은 서민주택 건설 증대, 불법 이민자 추방, 관세 인상 등 공약 시행에 따라 내년 부동산 시장도 요동칠 것으로 보인다. ▶주거용 부동산 모기지 금리 상승과 주택 매물 부족 심화로 LA카운티에서 뒤채(ADU) 건축 열풍이 확산됐다. 비싼 임대료와 주택 가격으로 자녀들이 부모와 거주하거나 부모와 돈을 모아 주택 공동 매입도 증가했다. NAR 반독점소송 합의로 중개료 수수료 관행도 변화를 맞이했다. MLS에서 커미션 등 보상 제안 금지와 바이어 에이전트 계약서(BRBC) 작성이 요구된다. 높은 모기지 금리에도 주택가격 상승세는 멈추지 않았다. 4월 가주 중간 주택가격은 90만 달러를 돌파했다. 7월에 들어서면서 집값 고점에 매매는 급감하면서 바이어 시장으로 전환되고 주택 가격 상승세는 겨울 시즌에도 멈추지 않고 있다. 가주부동산중개인협회(CAR) 보고서에 따르면 내년 부동산 시장은 모기지 금리 하락세로 부동산 시장이 개선될 것으로 보인다. 이자율이 내려가면서 판매와 주택 가격 모두 상승할 것으로 내다봤다. ▶상업용 부동산 팬데믹으로 재택근무가 확산하면서 가장 큰 타격을 입은 상업용 부동산은 사무실 수요가 줄면서 공급률이 급증하고 대출 부실이 증가하기 시작했다. 가주 상업용 부동산 압류는 9월 전년동기 대비 238%나 폭증했다. 상업용 부동산 가속화는 상승하는 이자율에 따른 모기지 연체와 팬데믹 이후 사무실 수요 급감 영향이다. 압류가 계속 증가할 것이라는 부정적 입장이 나오고 있지만, 무디스는 9월 상업용 부동산 거래가 2년 만에 처음 증가했다며 낙관적인 견해를 제시했다. ▶임대시장 올해 초 LA 한인타운 아파트 공실률은 5.5%로 지난해 4.6%에서 증가했다. 한인타운 임대 수요는 높지만 멀티패밀리 신축 붐이 공실률을 견인했다. 아파트 소유주들은 진퇴양난에 빠졌다. 대출기관이 일 년에 한 번 재정상태와 현금보유 등을 요구해 최대한 공실률을 줄여야 하기 때문이다. 공실률이 증가하고 아파트 건축이 증가하면서 임대료 인상 또한 주춤했다. 9월 들어 남가주 주요 대도시 2베드룸 렌트비가 하락세로 돌아섰다. LA지역 2베드룸은 3380달러를 기록했다. 이은영 기자 [email protected]돌아보는 2024년 경제계 시장 침체 내년 부동산 주택가격 상승세 바이어 시장

집값 고점, 매매 급감…바이어 시장 전환중

주택가격이 사상 최고치를 기록하면서 주택매매가 급감한 것으로 나타났다. 23일 전미부동산중개인협회(NAR)가 발표한 보고서에 따르면 지난 6월 기존 주택 중간 판매가격은 42만6900달러로 전년동기 대비 4.1% 상승했다. 전국에서 주택 중간 판매가격이 전년 대비 가장 많이 상승한 지역은 캘리포니아 애너하임(13.2%), 뉴저지 뉴왁(12.6%), 뉴욕 나소카운티(12%)로 나타났다. 주택 가격 상승으로 기존 주택 판매는 전년대비 5.4% 감소한 387만채로 집계됐다. 높은 주택비용으로 구매자가 주택 구입에 냉담해지면서 구매 거래가 기록적인 속도로 하락 중이다. 지난 한 달 동안 약 5만6000건 주택 거래 계약이 취소됐는데 이는 같은 달 계약된 주택의 14.8%에 해당한다. 주택구매자에게 좋은 소식은 지난달 재고 물량이 증가한 것이다. 보고서에 따르면 6월 말 기준 거래된 주택은 약 132만 채로 전월대비 3.1%, 1년 전보다 23.4%나 증가했다. NAR의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 “셀러 시장에서 바이어 시장으로 느린 전환이 나타나고 있다”며 “시장 대기 기간이 늘고 셀러가 받은 오퍼 수도 줄어들어 전국적으로 주택 재고량이 확실히 증가하는 추세”라고 분석했다. 지난달 주택 판매에 걸린 기간은 평균 약 22일로 5월의 24일보다 감소했지만 전년 동기 대비 늘었다. 현재 매매 속도로 보면 기존 주택 재고 소진까지 약 4.1개월이 소요된다. 이는 2020년 5월 이후 최고 수준이다. 윤 이코노미스트는 “주택 중간가격이 사상 최고치를 경신했다”며 “더 이상의 큰 폭의 상승은 없을 것”이라고 강조했다. 이은영 기자 [email protected]바이어 집값 바이어 시장 주택 중간가격 셀러 시장

집 수리 끝내고 문제 숨기지 마라

부동산 냉각 기류가 형성되면서 셀러들의 고심은 깊어졌다. 불과 몇 달 전 이웃집 매매가와 비교해 현재 내집 리스팅가가 조금이라도 떨어지는 상황이라면 집을 팔아야 말지 고민 되게 마련. 그러다 일단 집을 팔겠다고 결정하고 나면 셀러들의 마음은 더 바빠진다. 바이어 시장에서 제값 받고 빠른 시간에 집을 팔기 위해선 나름 ‘필승 전략’이 필요하기 때문이다. 셀러 마켓에선 크게 신경 쓰지 않던 사소한 인테리어부터 리스팅가 선정에 이르기까지 최근 바이어 마켓에서 집값 제대로 받고 원하는 시간에 매매를 성사시키는 노하우를 부동산 전문가들에게 들어봤다. ▶중개인 고용하기 중개인을 고용하지 않는 것은 언뜻 적잖은 중개인 수수료를 절약하는 방법처럼 보이지만 집을 거래하는 과정에서 발생하는 다양한 과정과 서류 작성 등에 있어 실수를 범하기 쉬워 거래 자체가 불가능해질 수도 있다. 게다가 집주인이 직접 나서 집을 팔면 오히려 더 낮은 가격에 판매되는 경향이 있다. 2020년 미국부동산중개인협회(NAR) 조사에 따르면 2020년 집주인이 직접 판매(For sale by owner)에 나선 주택 판매 중간값은 21만7900달러로 에이전트의 도움을 받아 집을 판매한 중간값 24만2300달러에 훨씬 못 미쳤다. ▶판매 적기란 없다 많은 이들인 집 팔기에 좋은 시기는 봄과 초가을이라고 말하지만 그렇다고 집을 지금 당장 팔아야 하는데 그때까지 기다려야 하는 것은 아니다. 콜드웰뱅커에 따르면 8월과 12월이 연중 주택 판매량이 가장 적은 달이긴 하지만 여전히 전국적으로 매월 주택 판매는 발생하고 있으므로 셀러가 적기를 기다려야 할 필요는 없다는 것이다. ▶현실적인 리스팅 가격 셀러 입장에서는 당연히 가장 높은 가격으로 집을 팔고 싶겠지만 요즘 같은 바이어 마켓에선 최근 시장 눈높이에 맞는 가격을 책정하는 것이 중요하다. 집이 마켓에 나오는 순간 시간이 지날수록 매물 가치는 떨어진다. 왜냐하면 바이어들 입장에선 리스팅에 오래 앉아 있는 매물은 어딘가 하자가 있을 것이라 짐작하기 때문이다. 따라서 리스팅 전 집을 판 이웃들의 집 가격을 꼼꼼히 살펴보고 중개인과 상의해 현실적이 리스팅가를 정하는 것이 좋겠다. ▶리모델링 바이어 마켓에서 리모델링 없이 집을 판매하는 것은 위험천만한 모험이다. 왜냐하면 요즘 바이어들은 당장 입주가 가능한 조건의 주택을 기대하기 때문이다. 따라서 오래된 카펫과 페인트는 교체하고 낡은 가전제품도 새로 구입해 집 가치를 높이는 전략을 세워야 한다. ▶문제 숨김없이 말하기 리스팅 전 집에 문제가 있다면 당연히 이를 수리하는 것이 좋다. 그리고 만약 수리가 불가능하지만 육안으로 식별 불가능하다고 해도 이 역시 바이어에게 공개해야 한다. 부동산 전문가들은 “눈으로 확인할 수 없다고 해도 결국 인스펙션을 하면 문제가 무엇인지 드러나게 된다”며 “만약 인스펙션에선 드러나지 않았지만 셀러가 구입 후 누수나 구조적 문제를 알게 되고 이를 입증할 수 있으면 소송으로 이어질 수 있으므로 유의해야 한다”고 조언한다. ▶언제든 집을 보여줄 준비를 하라 매물을 내놓는 순간 셀러의 최우선 순위는 잠재 바이어들에게 집을 보여주는 것이 되어야 한다. 즉 집을 둘러보고 싶다는 연락을 받은 즉시 평일이든 주말이든 깨끗한 상태로 집을 보여줄 수 있어야 한다. 따라서 집을 내놓은 기간 동안에는 명절이나 가족 행사는 되도록 보류하거나 다른 가족의 집에서 하는 것을 고려하는 것이 좋겠다. ▶유연한 협상 자세 바이어 마켓에서 가격 협상 제안은 불가피할 수 있다. 셀러 입장에선 리스팅가가 공정하다고 느끼겠지만 바이어들은 자신이 성공적인 거래를 했다고 느끼기 위해선 가격을 협상하려 들 것이기 때문이다. 이때 협상 불가라는 강경한 자세를 취하기보다는 유연한 태도로 협상 테이블에 앉을 준비가 기꺼이 돼 있어야 한다. 이외에도 바이어의 클로징 비용 일부를 부담하거나 인스펙션에서 경미하게 수리해야 할 곳이 발견됐을 때 바이어에게 크레딧을 주는 조항을 넣는 것도 집 가치를 높이는 방법이다. ▶사적 감정 배제 수년 혹은 수십 년 간 거주한 집에 대한 애착을 갖는 것은 어찌 보면 당연한 감정이다. 그러나 집을 파는 데까지 이 감정을 개입 시키면 집을 파는 전과정이 피곤해진다. 예를 들어 잠재 바이어가 리스팅가보다 낮은 가격을 제시한 것을 개인적 모욕으로 받아들이거나 집 일부를 개조하려는 계획에 대해 자신의 취향이 무시당했다고 화를 낼 필요가 없다는 것이다. 즉 매물을 내놓는 순간 사적 감정은 배제하고 비즈니스 거래로 접근해야만 훨씬 더 원활하게 매매를 진행할 수 있다. ▶집 수리 새 카펫과 새 페인트만큼 중요한 것이 주택의 구조적 문제를 해결하는 것. 예를 들어 지붕 균열이 발견되면 적잖은 수리비가 발생하다 보니 수리를 망설이게 된다. 그러나 판매 후 구매자가 수리 비용 충당을 위해 크레딧을 요청하는 것보다 판매 전 문제를 해결하는 것이 훨씬 더 현명한 방법이다. 그리고 이렇게 수리가 끝나면 리스팅시 ‘자랑거리’가 될 수 있다. 부동산 전문가들은 “판매 전 지붕을 수리하는 것이 바이어가 오퍼에서 수리 비용을 차감하는 것보다 훨씬 저렴할 수 있다”며 “또 지붕 교체 시 판매 가격에서 비용을 회수할 가능성이 높아 주요 수리는 발견 즉시 수리를 진행하는 것이 현명한 방법”이라고 설명했다. 이주현 기자수리 문제 바이어 마켓 바이어들 입장 바이어 시장